• 我們離“房租不炒”有多遠
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-12-21  /  瀏覽:237 次  /  

原標題:我們離“房租不炒”有多遠

  沒有挨過寒冬,必定迎不來春夏。

  然而,之于樓市,之于當下的北京市場,這樣的周期要更久,久得有些看不到未來。

  有人說,站在未來,今年可能是最好的一年?;蛟S這不是壞事,冰封的市場教會了我們如何做產品,如何做營銷,如何活下去。我們在2019年,看到了“神戶型”、“增量加裝”、“區域凝聚”,看到了行業的努力,看到了探索中的未來。于是,在2019年的最后一個月,北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問 2019》,我們一起復盤一起走過的2019。

  在調控政策日益趨嚴的今天,“房住不炒”已成為樓市調控主基調,然而對于在一線城市奮斗的年輕人來說,對“房租不炒”的期待更為迫切。北京商報記者近日調查發現,盡管各大機構披露的報告顯示,北京租房市場持續下行,租金水平跌至2018年以來新低,但仍有機構借拆除隔斷間、房源減少名義提價,且提價幅度部分高達20%。

  一邊說跌一邊漲價

  “先是說房源少要提高租金,看我質疑漲20%的幅度又說房東不租了要收回?!弊庾≡诒痹犯浇淖匀缈蛣⑸簩Α袄m簽要漲”早已見怪不怪,但對于中介前腳給媒體提供“北京租金下跌幅度加大、當前租金水平已降至2018年初以來的最低位置”的報告,后腳又跟自己談新年漲價20%的“操作”,還是只能感嘆“夠夠”。

  據劉珊提供的溝通記錄,在租金到期申請續租之時,自如管家先是以房源少要提高租金為壓力,要求租金從原本的每月2360元,上漲至2850元;在劉珊明確質疑漲價幅度和動機不久后,管家以房東不愿意續租、將收回房源為由,讓劉珊另覓他處。

  搬家半個月后,劉珊在自如App上看到了這套曾經住了一年、不到12平方米的房源,掛網價恰恰是管家提出的2850元?!昂髞砦揖鸵恢倍⒅@房子,他們自己不是說被建委約談了、要保持穩定么,還給媒體提供報告,說北京房租降了,在這么偏僻的地方一口氣漲20%的理由是什么?有沒有人接受呢?”劉珊的質疑在隨后的市場中得到印證。因較長時間無人承租,該房源最終降至2530元/月勉強出租。雖然沒有達到中介預期的“收益”,但價格終究還是漲了,如果算上服務費上漲幅度,新的承租客每個月要比劉珊多花10%的成本。

  同樣的情況,也發生在自如客王蕓(化名)的身上。在今年11月房屋租金即到期的前夕,王蕓提前一個月申請續租,這樣可以獲得一定的折扣。但收到管家的回復卻是,這套位于新奧洋房小區的合租房,新一年度租金要有所上調,由現有的2560元/月上漲到2790元/月, 加上每月服務費漲幅,王蕓新一年度的租房成本同樣上漲10%。

  對于租金上漲,自如管家給出的理由是,“因為監管強制我們拆隔斷間,房源變少了,價格肯定要漲的”。 原來在王蕓入住之初,該房源是四室格局,但在隔斷間被強制拆除后,重新回歸到三室一廳格局。

  “房屋即將到期,走走看看十幾家,還是感覺目前居住的質量要高一些?!?王蕓感嘆,一邊是價格,一邊是質量,價格和質量的天平要偏向哪一邊,經過一番思考還是被“高價”擊退了。

  與上述“資深”北漂客不同,來自湖南的錢雪(化名)還是北漂大軍中的“萌新”。今年剛畢業的她,經過一個月的考察,最終選擇在距離單位較近的方莊芳星園二區“安家落戶”。然而令錢雪費解的是,自己7點多平方米每月2460元的租金價格,居然與合租室友將近11平方米的租金價格是一樣的。同住室友告訴她,入住時間僅僅比錢雪早了半個月而已。

  配套幾乎相同,為什么室友可以比自己多3平方米?對此,管家稱一方面畢業季租金肯定是要走高的,但更重要的是隔斷房拆除后房源少了,好的區位尤其搶手,漲價都是市場推動的。

  整體降溫 局部矛盾

  在租客高喊房租“傷不起”的同時,根據多家機構的數據,包括北京在內的不少一二線城市,住房租賃市場都出現降溫態勢。

  據我愛我家研究院統計,2019年11月北京住房租賃市場交易量環比10月下滑7.79%,同比2018年11月下滑3.88%。因進入淡季,11月北京租賃市場繼續萎縮,平均租金穩中微跌,降至90元/㎡/月以下。1-11月的總交易量較2018年同期下滑2.7%。

  數據顯示,與去年租賃市場淡季相比,北京今年租金下跌幅度更大,當前租金水平已降至2018年初以來的最低位置。

  諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示,11月,其監測的20個大中城市月租金掛牌均價為43.64元/平方米,環比下降0.23%,同比下降0.68%。租金連續5個月下跌,且11月跌幅擴大0.14個百分點。

  我愛我家研究院分析表示,隨著春節的臨近,北京住房租賃市場的供給、需求都在下降,淡季趨勢加深。所以11月的租賃交易量、平均租金價格都在下跌,這符合往年的市場規律。12月、1月,北京住房租賃的淡季還將延續,租金也還能繼續下降,若明年仍有在京租房需求,租客此時租房能有更大的選擇空間、議價空間。

  “今年北京租賃市場的房源供應很充足,供需平衡基本可以保證,目前北京租賃市場最大的問題是局部供需矛盾?!焙洗T機構首席分析師郭毅稱,正因為有了局部供需矛盾的存在,才會出現機構數據說降溫、租客說漲價的情況。

  逆市提價底氣何在

  處于市場降溫階段,中介機構逆勢漲價的底氣在哪?真的是房源少了?

  “客觀來說,違規隔斷房大量被拆除,確實存在助推租房價格上漲的因素,畢竟之前有隔斷房的存在,緩解了北京因供不應求對租金上漲形成的壓力?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進分析稱,從整體來看,北京此前租房價格一路走高,并非全是拆除隔斷房所導致的,之前就發生過中介機構存在壟斷房源、哄抬租金的亂象。隔斷房的拆除更多傳遞的是一種情緒,房源少了、房價高了,但房源數量究竟有多少,機構心里清楚。

  “違規隔斷房大量被拆除后,中小戶型、租金便宜的房源越來越少,這或許是中介機構逆勢上漲的底氣,雖然北京整體租賃市場處于下行,但不可否認一些地段較好的‘小房源’有逆勢上漲的潛質?!?郭毅表示,部分地區的高需求量,依舊可以發出漲價的“信號”。

  對于北漂的年輕人而言,踏入城市的第一步就是考慮“住哪兒”,目前,“房住不炒”已成為樓市調控主基調,而“房租不炒”距離一線城市奮斗的年輕人到底有多遠?

  在郭毅看來,影響一個城市的房租水平無非有兩個方面,第一是需求,第二是供給。從需求方面看,近兩年來北京常住人口一直處于下降趨勢,使得原本緊張的供需矛盾得到了一定緩解,需求的減弱可以有效拉低租金的上漲速率;從北京租賃市場供給端來看,近幾年北京正在源源不斷向租賃市場注入“活水”,集體土地租賃房等一系列產品正在加緊入市,北京整個租賃市場的供應量持續加大。

  “住房租賃是一個完全市場化的領域,當真正實現供需平衡、區域平衡后,一切炒高行為也就無從談起?!?郭毅進一步表示。

  就在記者采訪的同時,北京市住建委發布信息,今年全年北京新開工建設集體土地租賃房約3萬套,轉化、改建租賃房2054套(間),建設籌集公租房約1.5萬套。北京市住建委表示,下一步,將進一步完善政策性租賃住房建設管理長效機制,有效盤活存量,規范改建轉化租賃型職工集體宿舍工作;引導社會各方積極參與,加快推進集體土地租賃住房開工建設,促進政策性租賃住房健康持續發展。

(責編:董思睿、夏曉倫)


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